家賃滞納の発生時に後悔しないために。
家賃保証サービスのメリットをご紹介

不動産を貸すオーナーにとって、入居者の家賃滞納は深刻な問題です。家賃の滞納が起きれば、入居者がいるにもかかわらず家賃収入が得られないという事態となります。家賃滞納に関するトラブルには、オーナー自身が対応するだけでなく、家賃保証サービスを利用することで解決することが可能です。

今回は、オーナーが家賃トラブルを解決する場合と比較して、家賃保証サービスの利用はどの点がメリットになるかをご説明します。

滞納が起きたときに家主が取らなければいけない対応とは

家賃滞納が起きたら、オーナーは家賃を回収するために督促を行わなければなりません。入居者がどのタイミングで家賃の支払いに応じるかによって、対応は変わります。

1.家賃未払い通知と支払い請求

家賃が期日までに支払われていなかった場合は、家賃が未払いであること、そして家賃の支払いを求める内容を入居者に通知します。物件を訪問して入居者と話しをしたり、電話や手紙でその旨を伝えても問題はありません。

入居者から何の反応も得られないようであれば、賃貸借契約時の連帯保証人に連絡をして家賃を請求します。

2.配達証明付きの督促状を内容証明郵便で送付

支払い請求後も家賃支払いに応じない場合には、督促状を配達証明付きで「いつどのような文書を誰が誰に送ったのか」を証明してくれる、内容証明郵便で送付します。

裁判に発展する場合には内容証明郵便で督促状を送ることで、オーナーが入居者に家賃の督促を行ったという事実を証明することが可能です。

3.契約解除・退去通告を内容証明郵便で送付

督促状を送ってもなお入居者から家賃の支払いがないようであれば、次なる手段は催告書の送付です。滞納した分の家賃の支払い期限とその期限までに支払いが行われない場合には賃貸借契約を解除し、退去を求める旨を記載した催告書を内容証明郵便で送付します。

4.明け渡し請求訴訟

民法上では、オーナーは一方的に契約解除を行うことは認められていないため、すぐに入居者に退去を要請することはできません。最低でも3か月以上の家賃滞納、そして家賃を支払う意志がないなどの悪質性などが認められれば、法的手段である明渡訴訟ができます。明け渡し訴訟は1回の裁判で判決が下ることは少なく、最終的に明け渡しが完了するまでには4か月から6か月程度の時間が必要です。

5.強制執行

明け渡し訴訟に勝訴しても入居者が退去に応じない場合は、強制執行の申し立てを行うことができます。

強制執行とは、入居者を強制的に退去させることです。強制執行の日までに入居者が立ち退かない場合には執行官立会いの下で、業者が入居者の家財道具一式を運びだします。

オーナーが負担する費用の総額は？

入居者が家賃の支払いに応じず、訴訟にまで発展するケースでは、裁判費用として予納郵便切手代や印紙代、弁護士費用がかかります。

予納郵便切手代は約6,000円、印紙代は固定資産税評価額によって異なりますが数千円から数万円が必要です。弁護士費用は着手金と報酬金として十数万円程度と言われています。

強制執行により入居者の家財を運び出す際には、執行官の費用と執行官の補助として家財を運ぶ業者に支払う費用、運び出した家財の処分費用をオーナーが負担します。執行官への予納金は65,000円（東京地裁） 、業者の荷物運搬費用は荷物の量によって異なりますが数十万円、廃棄処分費用が数万円程度となります。

裁判によって滞納家賃を回収することができたとしても、これらの費用を差し引くと、実際に手元に残る金額は滞納された家賃の合計額よりもずっと少ないものになってしまいます。

家賃滞納トラブル発生時に家賃保証会社に任せられること

家賃滞納トラブルを解決するには、前述した通りの複雑な対応が必要です。では、家賃保証会社を導入した場合、どこまでの対応を任せることができるのでしょうか。

・賃料の立て替え・回収

家賃保証サービスを利用していると、家賃滞納が起きても家賃は家賃保証会社が立て替え払いをしてくれます。また、家賃保証会社が家賃の収納代行までを行ってくれる場合もあります。

・家賃滞納後の督促

家賃保証サービスを利用している場合は、入居者への未払い通知や支払い請求、督促状の送付なども全て家賃保証会社が行います。入居者が度重なる支払い請求にも応じない場合には、明け渡し訴訟から強制執行まで家賃保証会社が対応します。

家賃保証会社によって提供するサービスの内容は異なりますが、多くの場合、滞納されている家賃の保証に加え、明け渡し訴訟・強制執行・退去後の原状回復に必要となる費用までの保証があります。

家賃保証サービスを利用するメリット

家賃滞納トラブルをオーナーが解消しようとすると、入居者との話し合い、時間の確保、費用が発生する可能性もあります。しかし家賃保証サービスを利用することで、オーナーの心理面・経済面での負担を大きく軽減することが可能です。

家賃保証サービスは、オーナーの業務負担・心理負担を軽減

家賃収入を得られないことは、オーナーにとって痛手です。しかしながら、入居者に度重なる督促を行うことは手間も時間もかかり、精神的にも大きな負担となります。ましてや明け渡しを求めた裁判までが必要になるケースでは、家賃の滞納が発生した時点から決着するまで数か月もの時間を要します。この間、入居者に督促を繰り返し、信頼できる弁護士を探し出して訴訟について相談するなど、オーナー側に対応が求められます。

一方で家賃保証サービスを利用すれば、家賃を保証してもらえるだけでなく、入居者から滞納した家賃を回収する手間も全て引き受けてもらえます。オーナーが行う対応は、必要に応じて家賃保証会社に代位弁済請求をするだけです。

強制執行までに必要となる費用も保証してもらえる

オーナーが滞納家賃の回収や入居者の立ち退きを求めて訴訟を行い、強制執行までを行うと多額の費用が必要となります。家賃の額にもよりますが、場合によっては回収できる滞納家賃の額よりも訴訟や強制執行にかかる費用の方が高額になってしまうケースも考えられます。

家賃保証サービスでは、明け渡し訴訟にかかる費用や強制執行にかかる費用も保証範囲に含まれていることがほとんどです。そのため、家賃の滞納が発生した場合でも、オーナーが家賃回収のために費用を求められることはありません。

このように家賃保証サービスは、オーナーにとっては家賃の滞納による賃料収入の低減にも備えることができ、さらに家賃滞納時にかかる費用負担も抑えられるメリットの多いサービスなのです。

まとめ

入居者の家賃滞納が発生すると、オーナーは家賃を回収するために複雑な対応が必要です。最悪の事態では、裁判を起こし、入居者に退去を求める強制執行を取らなければならないケースもあります。

家賃保証サービスでは、滞納された家賃の保証を行うことはもちろん、入居者への督促や督促に応じなかった場合の訴訟手続きまで全てをサポートしています。滞納時に必要となる様々な手間やそれに要する時間と費用を考えれば、家賃保証サービスの利用はオーナーにとって大きなメリットとなるはずです。

家賃滞納はいつ発生するか予測することができないトラブルです。滞納が発生した際に後悔することのないよう、ぜひ家賃保証サービスのご利用をご検討ください。