賃貸経営における空室対策の重要性

賃貸経営を行う上で、空室は避けては通れません。入居者が退去してから次の入居者が見つかるまでの間は、入居者のいない空室期間となります。賃貸経営においては、この空室期間をできるだけ短くすることが重要だとされています。空室期間を短く抑えるためには、空室対策としてどのようなことが有効なのでしょうか。

そこで今回は、賃貸経営において知っておきたい空室対策の重要性と空室対策としてできることをご紹介します。

賃貸経営ではなぜ空室対策が必要なのか

空室が続けば入居者がいないため、家賃収入を得ることができません。退去からすぐに次の入居者を獲得することができれば問題にはなりませんが、長く空室期間が続くとその間の賃料収入は途絶えてしまいます。賃貸経営を行う場合には、満室時に得られる家賃と不動産ローンの借入額などから利回りの計算を行っているものです。空室の状態が長く続けば続くほど収入は減ってしまうため、収支は悪化します。

また、事業用の物件であれば、空室の多い建物はそこで事業を行うにあたって何らかの問題があるのではないかという印象を入居希望者に与えてしまう可能性もあります。キャッシュフローを安定させるためにも、物件見学に訪れる人に対しても不安な印象を与えないためにも、空室期間をできるだけ短く抑える空室対策は非常に重要なものです。

空室の原因と空室対策としてできること

長期間の空室状態が生じる場合には、空室となってしまう原因がどこかにあるはずです。空室対策を講じる際には、原因を探し出してから対策を行うことが効果的でしょう。

テナント用賃貸物件が空室である場合、空室が続く原因としては次のような理由が考えられます。原因別の空室対策をご紹介します。

・テナント募集の客付けが得意ではない仲介会社を利用している

不動産仲介会社によって、客付け能力の高さは異なります。テナントの募集を依頼するときにはテナントの客付けで実績のある仲介会社を利用して、積極的に募集を行ってくれる会社に依頼を出すようにするとよいでしょう。

・周辺の家賃相場と比較して、設定している家賃が高い

築年数の経過や新たな賃貸物件の登場などにより、家賃の相場は変動します。近隣に、競合となる新たなテナント物件が表れたり、築年数が経過することで外観や設備などが劣化したりすると、入居者にとっては物件のわりに家賃が高すぎると思われてしまうこともあります。そのため、家賃の値下げも検討もせざるを得ません。

・原状回復や修繕の負担が大きすぎる

かつてはテナントが退去する際には、スケルトン状態に戻すことが条件となっている契約が多くありました。しかし、テナント側にとって退去時に取り付けた設備を全て撤去し、元のスケルトン状態まで戻すには、かなりの費用負担がかかります。最近では、設備をそのままの状態にして退去することが可能な物件も増えています。逆に設備が残された物件は同じような業種のテナントであれば初期費用の負担が減るため、そのような状態の居抜き物件は人気を集めるケースも出ているのです。

退去時にスケルトン状態に戻すことを解約条件としている場合は、退去時の原状回復について見直してみるとよいかもしれません。

・建物が老朽化し、適切なメンテナンスが行われていない

経年劣化による建物の外観が汚れている場合や共用部分の掃除が行き届いていないような場合は、入居者に与えるイメージも良くありません。塗装が剥がれていたり、外壁にヒビが入ったりした状態の建物は、建物のメンテナンスを怠っているような印象となり、入居後も何らかのトラブルが生じるのではないかという不安を与えてしまいます。このようなケースでは、現在入居中のテナントも不満を感じているケースもあり、場合によってはさらに空室が増えてしまうリスクもあります。

共用部の掃除は徹底し、メンテナンスが必要な箇所は必要に応じて補修やリフォーム工事を行うようにしましょう。きれいな外観を保てば、新たな入居者の獲得もしやすくなるだけでなく、現在の入居者の退去も防げる可能性があります。

・周辺物件に比べて設備が整っていない

最近ではセキュリティの意識も高まっており、セキュリティシステムや防犯カメラを導入している物件も増えています。万が一、雇用している社員や来客にトラブルが生じた場合に備えて、セキュリティ対策が充実している物件と何も対策がなされていない物件であれば、どちらの方が選ばれる確率が高いでしょうか。

また、誰でも安心して利用できるバリアフリー設計のトイレやエレベーターなど、多様化するニーズに合わせた設備の導入も検討するとよいかもしれません。

・入居可能な条件の設定が厳しすぎる

入居できるテナントの業種を限定しすぎていたり、入居の条件を厳しく設定していたりすると、なかなか入居者を獲得できない可能性があります。所有する物件の立地や間取り、設備などを考えて、募集する業種の枠を広げてみてもよいかもしれません。また、複数人の連帯保証人を立てることを条件としている場合などは、家賃保証会社を利用することで入居の条件を緩和できる可能性があります。

家賃保証会社の利用は空室対策にもおすすめ

近年、家賃保証制度の必要性は高まる傾向にあります。その背景には2020年に改正された民法の影響があります。民法では、賃貸借契約の連帯保証人制度について改正が行われま家賃保証は、入居者が家賃を滞納した際に家賃の全額分を代わりに支払うサービスです。この家賃保証会社のサービスは、空室対策としてもおすすめなことをご存じでしょうか。

民法改正と家賃保証会社

賃貸借契約を結ぶ際には、家賃の滞納時に備えて連帯保証人を立てます。

連帯保証人には2020年の民法の改正に伴って、連帯保証人が保証する債務の額を予め定めることが義務付けられました。そのため、オーナー側には高額な保証限度額を設定すると連帯保証人の同意を得られないリスクがあり、保証限度額が低すぎると滞納家賃分に届かないリスクが生じるようになりました。そのため、このリスクを回避するために保証上限額を下げて、複数の連帯保証人を立てることを求めるケースも出てきています。さらに、事業のためにテナント賃貸物件の契約を行う際には、賃借人である入居者が財産や収支の状況を連帯保証人に開示することも定められました。

これらが原因で、入居者は家族や知人にかつてのように連帯保証人を依頼することが難しくなっています。そのため連帯保証人の条件がクリアできず、入居を断念せざるを得ない事態が発生している状況です。

家賃保証会社の利用と空室対策の関係

家賃保証会社を利用することで、連帯保証人の代わりに滞納時の家賃を保証してもらえます。そのため、契約時に連帯保証人を立てる必要がありません。

家賃保証会社を利用すれば、家賃滞納時の保証が欲しいオーナー側のニーズと連帯保証人を立てずに賃貸借契約を結びたい入居者側、両方のニーズを満たすことが可能です。連帯保証人の立てづらさからテナント契約が困難だった場合も契約することができ、入居者募集時の間口を広げることができます。

また、USENのテナント家賃保証では幅広い業種を保証の対象にしています。業種に関係なく幅広くテナントを誘致することができる点も空室対策としては有効ではないでしょうか。

まとめ

賃貸経営において空室が長期に続くと空室期間中は家賃収入を得られないため、収支を悪化させることにつながります。できるだけ空室期間を短くし、新たな入居者を獲得するためには入居希望者の応募を待つだけでなく、空室の原因を見極め、効果的な空室対策を打つ必要があります。

また、昨今では事業用テナントに入居を希望する場合、入居者が家族や知人に連帯保証人を依頼することも難しい状況となっており、連帯保証人を立てる必要のない家賃保証サービスの利用も空室対策の1つとして有効な手段となっています。